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涉及約4000萬借款人，平均減負約0.8個百分點——
存量房貸利率調(diào)整,，帶來哪些實惠
本報記者 吳秋余
9月7日,，中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行,、中國銀行,、中國建設(shè)銀行等金融機構(gòu)相繼發(fā)布公告，就存量首套住房貸款利率調(diào)整范圍,、調(diào)整規(guī)則,、服務(wù)渠道及時間等進行了明確。
此前,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債,，降低存量首套住房貸款利率,。此次存量房貸利率調(diào)整的目的是什么？將會給借款人帶來哪些實惠,？如何能夠申請利率調(diào)整,？記者進行了采訪。
降低住房消費負擔(dān),，提升居民消費能力
根據(jù)兩部門發(fā)布的《通知》,，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請,，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,。同時，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平,。
記者了解到,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款,。
《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理,。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月末,，我國個人住房貸款余額38.6萬億元,。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同,，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶,，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元,。利率調(diào)整后,，這些借款人的財務(wù)負擔(dān)會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點,。
“這將有助于降低住房消費負擔(dān),，進而增加居民消費和投資能力?！闭新?lián)首席研究員董希淼告訴記者,，根據(jù)有關(guān)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整,，平均降幅大約為80個基點,。以100萬元、25年期,、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%,，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元,。
盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本
“首套房怎樣認定”“公積金貸款是否可以調(diào)整”“提前還貸了,，還能享受利率下調(diào)嗎”……此次存量房貸利率調(diào)整政策發(fā)布后,，受到社會各界的廣泛關(guān)注，一些借款人迫切希望了解自己的房貸能否享受到利率下調(diào)的優(yōu)惠政策。
記者了解到,，在政策適用范圍上,，本次“首套房”包括兩類情況：一是原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標(biāo)準的房貸；二是借款人當(dāng)前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款,。
近期,，北京、上海等多個城市宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策,。一些借款人的房屋原本被認定為“二套房”,，現(xiàn)在可能被認定為“首套房”。如何理解“借款人當(dāng)前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準”,？
董希淼解釋說,，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房,，因當(dāng)時“認房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理,。此后，家庭也沒有新購住房,，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策,，本次可以按首套執(zhí)行。
此外,，貸款購買住房時不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的,，本次可以按首套執(zhí)行,。
在貸款類型上，建設(shè)銀行表示,，住房公積金貸款,、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款,，不在本次調(diào)整范圍內(nèi),；工商銀行也表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi),，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款,，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平。
對于已申請?zhí)崆斑€貸的借款人,，銀行按照“應(yīng)調(diào)盡調(diào)”原則,，最大限度讓借款人享受到實惠?！皩μ崆斑€貸的客戶,，只要還未結(jié)清貸款,，凡是符合條件的，都可進行利率下調(diào),?！敝袊ㄔO(shè)銀行住房金融與個人信貸部工作人員隋云飛說，對于已提出提前還款申請,、但尚未完成扣款的,，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的,，也可以納入此次調(diào)整范圍,。
《通知》要求，各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則,，做好組織實施,，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請,，盡可能采取便捷措施,，降低借款人操作成本。
董希淼表示,，之所以將申請日期定為9月25日起,，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本,、改造調(diào)整系統(tǒng),、識別符合標(biāo)準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料,。
目前,，各家商業(yè)銀行都在積極準備，確保9月25日起接受客戶調(diào)整申請,?！敖ㄔO(shè)銀行內(nèi)部正在加緊準備工作，力求最大限度方便借款人,。對貸款辦理時就是首套房貸的,，無需客戶申請，我行將于9月25日直接批量調(diào)整,，讓借款人盡快享受到政策實惠,。”隋云飛說,。
“存量首套房貸利率調(diào)整過程不收取任何費用,，多數(shù)情況下借款人無需主動發(fā)起申請，特殊情況下借款人應(yīng)直接找銀行溝通協(xié)商,?！倍ｍ堤嵝颜f，無論是何種調(diào)整方式,，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構(gòu)來操作,，更不需要再花額外的錢去找關(guān)系辦理。
利率調(diào)整對借款人有利,，也可在一定程度上緩解提前還貸現(xiàn)象
近年來,，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求,。
7月24日,，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險,，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此次兩部門發(fā)布的《通知》,，是為了引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債,，規(guī)范住房信貸市場秩序，更好滿足剛性和改善性住房需求,。
中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降,，對借款人來說,，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資,。對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響,。同時,，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險隱患,。
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局表示,，將密切關(guān)注市場動態(tài),，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商,，有序降低存量住房貸款利率,，維護好市場競爭秩序,。
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